http://www.youtube.com/watch?v=uuWKb1GxqIA
http://www.youtube.com/watch?v=G-vOMLP6BEU&feature=related
http://www.youtube.com/watch?v=VXSEIdZLQRQ&feature=related
sexta-feira, 27 de agosto de 2010
Compra de imóvel na planta requer cuidados especiais
Atualmente o mercado passa por um dos melhores momentos com oferta para todos os bolsos, mas as opções apresentadas pelas construtoras devem ser analisadas com critério.
Apesar da euforia que reina no mercado, o comprador precisa estar bem orientado para evitar situações que lhe proporcionem dores e prejuízos financeiros, quando houve a opção pela compra de imóvel na planta.
Na Amucamp, temos recebido reclamações de compradores insatisfeitos face ao atraso excessivo na entrega da obra, que não está condizente com o material de publicidade e contrato entre o comprador e a construtora. Esta situação caracteriza o que é denominado de “publicidade enganosa”.
Em Campinas e região há casos em que os atrasos na entrega das obras variam entre 01 e 15 anos ! ! !
Quando essa situação esta bem caracterizada, orientamos o comprador a pedir judicialmente a rescisão do contrato com a devolução dos valores corrigidos monetariamente. Existem milhares de decisões favoráveis aos compradores, principalmente depois que os ministros do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estão decidindo por unanimidade, na rescisão dos contratos de compra e venda que não correspondiam ao folheto de propaganda.
Outra preocupação que aparece na cabeça dos compradores, está relacionada a possibilidade de falência da construtora. Para caso de eventual falência da construtora, a partir de agosto de 2004 os contratos estão amparados pela Lei 10.931 que protege o mutuário no caso de a construtora entrar em regime de falência.
Nessa lei, sobressai o direito do mutuário, porque em caso de falência os compradores podem constituir comissão de representantes e decidir sem muita burocracia pela contratação de outra construtora, vender ou terminar a obra, manter ou contratar o agente financiador. Neste caso está assegurada ao comprador maior garantia, porque com a quebra da construtora o empreendimento não vai direto para a massa falida. O patrimônio de cada empreendimento fica separado dos bens da construtora dos demais bens da própria.
O memorial de incorporação vai considerar como constituído aquilo que denominamos “patrimônio de afetação” mediante recibo do referido memorial no cartório de registro de imóveis.
A falta de habite-se, tem causado grave embaraço ao comprador que não consegue efetuar financiamento bancário para o imóvel comprado e também não consegue a escritura definitiva do imóvel em seu nome.
Recomendamos que o comprador guarde todo o material de publicidade, pois pode provar as promessas anunciadas. Para todos os efeitos legais, o imóvel é de quem aparece como proprietário no registro.
Dicas para evitar problemas na compra de imóvel na planta:
• Saber se o local está com a escritura em ordem;
• Checar a idoneidade da construtora;
• Verificar se a construtora e seus responsáveis não têm os nomes inscritos em ordem de proteção ao crédito;
• O contrato deve estar redigido de forma cara;
• Exigir o título de propriedade fornecido pelo cartório de registros;
• Guardar todo o material de divulgação e propaganda;
• Ver se o projeto de edificação está aprovado na Prefeitura;
• Não deixar nenhum documento em branco;
• Confirmar com o banco se ele está garantindo a obra;
• Verificar se a incorporação está registrada no Cartório de Registro de Imóveis;
• Examinar com critério o memorial descritivo da obra;
• Registrar o contrato no cartório de registro de imóvel da região;
• Conhecer outras obras de responsabilidade da construtoras;
Além desses aspectos convém avaliar a localização, qualidade do projeto, experiência da construtora e as características do empreendimento.
Amucamp – Associação dos Mutuários e Consumidores de Campinas e Região
Apesar da euforia que reina no mercado, o comprador precisa estar bem orientado para evitar situações que lhe proporcionem dores e prejuízos financeiros, quando houve a opção pela compra de imóvel na planta.
Na Amucamp, temos recebido reclamações de compradores insatisfeitos face ao atraso excessivo na entrega da obra, que não está condizente com o material de publicidade e contrato entre o comprador e a construtora. Esta situação caracteriza o que é denominado de “publicidade enganosa”.
Em Campinas e região há casos em que os atrasos na entrega das obras variam entre 01 e 15 anos ! ! !
Quando essa situação esta bem caracterizada, orientamos o comprador a pedir judicialmente a rescisão do contrato com a devolução dos valores corrigidos monetariamente. Existem milhares de decisões favoráveis aos compradores, principalmente depois que os ministros do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estão decidindo por unanimidade, na rescisão dos contratos de compra e venda que não correspondiam ao folheto de propaganda.
Outra preocupação que aparece na cabeça dos compradores, está relacionada a possibilidade de falência da construtora. Para caso de eventual falência da construtora, a partir de agosto de 2004 os contratos estão amparados pela Lei 10.931 que protege o mutuário no caso de a construtora entrar em regime de falência.
Nessa lei, sobressai o direito do mutuário, porque em caso de falência os compradores podem constituir comissão de representantes e decidir sem muita burocracia pela contratação de outra construtora, vender ou terminar a obra, manter ou contratar o agente financiador. Neste caso está assegurada ao comprador maior garantia, porque com a quebra da construtora o empreendimento não vai direto para a massa falida. O patrimônio de cada empreendimento fica separado dos bens da construtora dos demais bens da própria.
O memorial de incorporação vai considerar como constituído aquilo que denominamos “patrimônio de afetação” mediante recibo do referido memorial no cartório de registro de imóveis.
A falta de habite-se, tem causado grave embaraço ao comprador que não consegue efetuar financiamento bancário para o imóvel comprado e também não consegue a escritura definitiva do imóvel em seu nome.
Recomendamos que o comprador guarde todo o material de publicidade, pois pode provar as promessas anunciadas. Para todos os efeitos legais, o imóvel é de quem aparece como proprietário no registro.
Dicas para evitar problemas na compra de imóvel na planta:
• Saber se o local está com a escritura em ordem;
• Checar a idoneidade da construtora;
• Verificar se a construtora e seus responsáveis não têm os nomes inscritos em ordem de proteção ao crédito;
• O contrato deve estar redigido de forma cara;
• Exigir o título de propriedade fornecido pelo cartório de registros;
• Guardar todo o material de divulgação e propaganda;
• Ver se o projeto de edificação está aprovado na Prefeitura;
• Não deixar nenhum documento em branco;
• Confirmar com o banco se ele está garantindo a obra;
• Verificar se a incorporação está registrada no Cartório de Registro de Imóveis;
• Examinar com critério o memorial descritivo da obra;
• Registrar o contrato no cartório de registro de imóvel da região;
• Conhecer outras obras de responsabilidade da construtoras;
Além desses aspectos convém avaliar a localização, qualidade do projeto, experiência da construtora e as características do empreendimento.
Amucamp – Associação dos Mutuários e Consumidores de Campinas e Região
Cuidado com os riscos dos "Contratos de Gaveta"
Todo acerto de compra de imóvel de forma indireta precisa estar bem documentado para não reservar surpresas no futuro.
Prática comum até alguns anos atrás, o “contrato de gaveta” é um instrumento utilizado na negociação de compra e venda de um imóvel financiado, onde o titular do financiamento “vende” o imóvel a um adquirente, que na transação recebe o nome de “gaveteiro!”. Este fica com a posse do contrato de financiamento, paga os boletos bancários do financiamento, mas só terá o imóvel liberado para transferência na conclusão da dívida, e de posse de uma procuração emitida pelo titular do contrato.
A prática apresenta alto risco para as partes envolvidas, já que ambos – comprador e adquirente – podem sofrer embaraços. A Justiça concede amparo ao “gaveteiro” que tem a legitimidade do contrato reconhecida pelo Poder Judiciário.
Por outro lado, as instituições bancárias só reconhecem o titular do imóvel e não o “gaveteiro”, a não ser que o portador do contrato tenha em mãos uma procuração, reconhecida em cartório, que lhe permita negociar ou questionar junto ao banco assuntos ligados ao financiamento.
Esta prática, embora ainda exista há muitos anos é a saída para quem não tem renda compatível para ser aprovado na transação de transferência junto a agente financeiro, o que é um dos dificultadores do processo. Os bancos evitam reconhecer o contrato de gaveta porque manter o financiamento no nome do titular, além de trazer garantias ao banco, assegura as taxas de juros negociadas na época do contrato.
O chamado “contrato de gaveta” é um documento particular que envolve duas ou mais pessoas, tendo como finalidade a transferência da posse e outros direitos relativos à aquisição de um bem imóvel. A popularização do nome ocorreu devido à informalidade que o caracteriza, especialmente pela ausência de seu registro junto a matricula do imóvel, no Cartório de Registros Imobiliários competente.
Embora o “contrato de gaveta” gere direitos e obrigações entre as partes envolvidas, sua existência por si só não é suficiente para que o comprador se torne proprietário do bem adquirido. Em regra geral, o comprador deverá receber do vendedor a outorga da escrita pública de compra e venda, para assim poder registrá-la junto á matricula do imóvel. Isso ocorre porque nesse tipo de contrato o adquirente recebe apenas a posse e uma promessa de venda, ou seja, ele contrata e paga pela expectativa de aquisição de todos os direitos relativos ao bem objeto do contrato, cuja aquisição plena, ou seja, todos os direitos relativos à propriedade dependerão de outras providências.
A alteração do código civil, para fins de questões condominiais, prevê a equiparação dos proprietários aos promitentes compradores e dos cessionários de direitos, ou seja, possuidores de contrato de gaveta.
Está claro que o procedimento de aquisição de um contrato de gaveta não é ilegal, contudo é necessário cumprir às formalidades essenciais à aquisição de um imóvel. Essa não é uma forma aconselhável de contratar a aquisição de um patrimônio. Um dos principais motivos é com relação à segurança. Quem compra de quem já detém um contato particular estará comprando os diretos de aquisição de um imóvel que, por sua vez, são oriundos dos direitos de aquisição de outra pessoa. E quanto mais distante do proprietário do bem, ou seja, aquele que consta como dono no registro imobiliário, mais difícil a regularização da situação, com a lavratura da escritura de compra e venda e a posterior transferência do bem para o nome do comprador no registro imobiliário.
É aconselhável que as partes envolvidas, antes do ato da assinatura do documento, busquem orientação a respeito do negócio, através de assessoria da AMUCAMP, pois cada contratação tem suas próprias particularidades, que devem estar suficientemente previstas no contrato, a fim de evitar ou, ao menos, prevenir dissabores futuros. Os “contratos de gaveta” prejudicam principalmente os adquirentes. Entre os motivos para esta afirmação estão:
• o adquirente perde o direito ao seguro no caso de morte, uma vez que o seguro está em nome do anterior. Neste caso em havendo sinistro de morte, a família do “gaveteiro” ficará desprotegida.
• Além disso, havendo morte do mutuário anterior, a família deste poderá requerer a anulação do contrato, uma vez que o seguro quitará o saldo devedor.
• A regularização formal trás muitos benefícios para os “gaveteiros”.
• Um dos problema dos “contratos de gaveta” está relacionado aos contratos que não tem cobertura pelo FCVS. Nestes casos o mutuário é o responsável pelo pagamento do saldo devedor integral. Assim, se a transferência ocorrer sem conhecimento do agente financeiro, o comprador não terá conhecimento sobre a capacidade de as prestações amortizarem a dívida. Com isso, ao final do prazo poderá haver saldo residual expressivo e o adquirente não ter condições de assumi-lo.
A Amucamp encontra-se a disposição deste conceituado órgão de imprensa para eventuais esclarecimentos.
Amucamp – Associação dos Mutuários e Consumidores de Campinas e Região
Prática comum até alguns anos atrás, o “contrato de gaveta” é um instrumento utilizado na negociação de compra e venda de um imóvel financiado, onde o titular do financiamento “vende” o imóvel a um adquirente, que na transação recebe o nome de “gaveteiro!”. Este fica com a posse do contrato de financiamento, paga os boletos bancários do financiamento, mas só terá o imóvel liberado para transferência na conclusão da dívida, e de posse de uma procuração emitida pelo titular do contrato.
A prática apresenta alto risco para as partes envolvidas, já que ambos – comprador e adquirente – podem sofrer embaraços. A Justiça concede amparo ao “gaveteiro” que tem a legitimidade do contrato reconhecida pelo Poder Judiciário.
Por outro lado, as instituições bancárias só reconhecem o titular do imóvel e não o “gaveteiro”, a não ser que o portador do contrato tenha em mãos uma procuração, reconhecida em cartório, que lhe permita negociar ou questionar junto ao banco assuntos ligados ao financiamento.
Esta prática, embora ainda exista há muitos anos é a saída para quem não tem renda compatível para ser aprovado na transação de transferência junto a agente financeiro, o que é um dos dificultadores do processo. Os bancos evitam reconhecer o contrato de gaveta porque manter o financiamento no nome do titular, além de trazer garantias ao banco, assegura as taxas de juros negociadas na época do contrato.
O chamado “contrato de gaveta” é um documento particular que envolve duas ou mais pessoas, tendo como finalidade a transferência da posse e outros direitos relativos à aquisição de um bem imóvel. A popularização do nome ocorreu devido à informalidade que o caracteriza, especialmente pela ausência de seu registro junto a matricula do imóvel, no Cartório de Registros Imobiliários competente.
Embora o “contrato de gaveta” gere direitos e obrigações entre as partes envolvidas, sua existência por si só não é suficiente para que o comprador se torne proprietário do bem adquirido. Em regra geral, o comprador deverá receber do vendedor a outorga da escrita pública de compra e venda, para assim poder registrá-la junto á matricula do imóvel. Isso ocorre porque nesse tipo de contrato o adquirente recebe apenas a posse e uma promessa de venda, ou seja, ele contrata e paga pela expectativa de aquisição de todos os direitos relativos ao bem objeto do contrato, cuja aquisição plena, ou seja, todos os direitos relativos à propriedade dependerão de outras providências.
A alteração do código civil, para fins de questões condominiais, prevê a equiparação dos proprietários aos promitentes compradores e dos cessionários de direitos, ou seja, possuidores de contrato de gaveta.
Está claro que o procedimento de aquisição de um contrato de gaveta não é ilegal, contudo é necessário cumprir às formalidades essenciais à aquisição de um imóvel. Essa não é uma forma aconselhável de contratar a aquisição de um patrimônio. Um dos principais motivos é com relação à segurança. Quem compra de quem já detém um contato particular estará comprando os diretos de aquisição de um imóvel que, por sua vez, são oriundos dos direitos de aquisição de outra pessoa. E quanto mais distante do proprietário do bem, ou seja, aquele que consta como dono no registro imobiliário, mais difícil a regularização da situação, com a lavratura da escritura de compra e venda e a posterior transferência do bem para o nome do comprador no registro imobiliário.
É aconselhável que as partes envolvidas, antes do ato da assinatura do documento, busquem orientação a respeito do negócio, através de assessoria da AMUCAMP, pois cada contratação tem suas próprias particularidades, que devem estar suficientemente previstas no contrato, a fim de evitar ou, ao menos, prevenir dissabores futuros. Os “contratos de gaveta” prejudicam principalmente os adquirentes. Entre os motivos para esta afirmação estão:
• o adquirente perde o direito ao seguro no caso de morte, uma vez que o seguro está em nome do anterior. Neste caso em havendo sinistro de morte, a família do “gaveteiro” ficará desprotegida.
• Além disso, havendo morte do mutuário anterior, a família deste poderá requerer a anulação do contrato, uma vez que o seguro quitará o saldo devedor.
• A regularização formal trás muitos benefícios para os “gaveteiros”.
• Um dos problema dos “contratos de gaveta” está relacionado aos contratos que não tem cobertura pelo FCVS. Nestes casos o mutuário é o responsável pelo pagamento do saldo devedor integral. Assim, se a transferência ocorrer sem conhecimento do agente financeiro, o comprador não terá conhecimento sobre a capacidade de as prestações amortizarem a dívida. Com isso, ao final do prazo poderá haver saldo residual expressivo e o adquirente não ter condições de assumi-lo.
A Amucamp encontra-se a disposição deste conceituado órgão de imprensa para eventuais esclarecimentos.
Amucamp – Associação dos Mutuários e Consumidores de Campinas e Região
Financiamento
a- Tabela Price – Sistema Francês de Amortização
As prestações começam a baixas e vão aumentando com o tempo. Isso porque nesse sistema primeiro se abatem os juros e depois o saldo devedor, sendo que este vai aumentando com a correção monetária
b- SAC – Sistema de Amortização Constante
As primeiras prestações abatem diretamente o saldo devedor e as últimas prestações abatem os juros. Isso faz com que o saldo devedor não fique inchado com os juros. As prestações são mais altas no inicio e diminuem com o tempo.
c- SACRE – Sistema de amortização Crescente
Inicia com prestações altas para amortizar boa parte do saldo devedor, conseqüentemente os juros não incidem sobre ele.
Com relação aos sistemas de amortização, a Tabela Price provoca também o surgimento do saldo residual ao término do contrato. Este sistema é amplamente utilizado por todas as instituições financeiras no Brasil.
O Sistema Francês – Tabela Price tem sido condenado com assiduidade em todos os Tribunais de Justiça do país. São raros os juizes de direito que em seus despachos não reconhecem as penalizações provocadas pelo sistema Price nos contratos de financiamento mutuário da casa própria.
A formula de Tabela Price demonstra matematicamente a capitalização de juros na sua composição. Com exemplo citamos que esta afirmativa é amplamente defendida pelo desembargador do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, Adão Sérgio do Nascimento Cassino e pelo eminente professor José Jorge Meschiatti Nogueira, autor do livro “Tabela Price” que demonstra de forma muito competente como os Bancos capitalizam juros e também como coibir abusos sob a luz do direito. A propósito referindo-nos ainda sobre o professor José Jorge, as suas doutrinas têm sido amplamente citadas e aceitas nas condenações judiciais impostas aos bancos.
O Supremo Tribunal Federal se pronunciou através da Súmula 121: “É vedada a capitalização de juros ainda que expressamente conveniada”.
Decisão de repúdio ao anatocismo : ou juros composto ou capitalização de juros : No Egrégio Supremo Tribunal Federal vigora o último entendimento: – A lei de usura proíbe a capitalização de juros: e, com o principio de “Jus Cogins” não pode ser derrocado pela vontade das partes. A determinação legal é de ordem pública: e permitir cláusula contratual do anatocismo seria negar aquele caráter ao preceito.
Exemplo prático:
Pedimos atente-se para o quadro abaixo, em que esta sendo considerado um financiamento de R$ 1.000,00, sobre juros de 3% ao mês de forma composta. Note-se que não há pagamentos mensais, apenas ao final:
Capital Juros
R$ 1.000,00.......................R$ 30,00
R$ 1.030,00.......................R$ 30,90
R$ 1.069,90.......................R$ 31,83
R$ 1.101,73.......................R$ 33.52
R$ 1.134,78
Comparações:
Não é totalmente vantajoso nem o sistema SAC e nem o SACRE, vide informações abaixo:
Em sentença prolatada pelo Juiz Federal – Flávio Antonio da Cruz da Vara Federal Especializada no Sistema Financeiro da Habitação, sediada em Curitiba – PR, a autoridade afirma :
“...fica também registrado que o chamado sistema SAC - Sistema de Amortização crescente não corresponde realmente a uma serie de juros simples, ao contrato do que comumente alguns advogam... ...atente-se que resta também uma diferença em relação ao chamado SAC – Sistema de Amortização Constante, dado que os juros iniciais do SAC são idênticos ao da Tabela Price, o que não ocorre se for utiliza o método ponderado de Gauss”.
“O SACRE é exatamente igual ao SAC e deriva dele. Seus cálculos com apuração de prestações uniformes anuais é resultante da primeira parcela do SAC, apurada a cada 12 meses. É mais uma invenção da dissimulação de juros compostos do Sistema Financeiro Brasileiro e os mesmos preceitos de prova do SAC se aplicam a SACRE, basta testá-las”. (afirmativa do professor José Jorge Meschiatti Nogueira)
Tanto o Sistema SAC e o SACRE se fundamentam em juro composto
SAC: Sistema de Amortização Constante
Obs.: O sistema,a SAC é praticado pela Caixa e por outros agentes financeiros
PRICE: Sistema de amortização Constante
Obs.: O sistema PRICE pe praticado por outros agentes financeiros.
Amucamp – Associação dos Mutuários e Consumidores de Campinas e Região
As prestações começam a baixas e vão aumentando com o tempo. Isso porque nesse sistema primeiro se abatem os juros e depois o saldo devedor, sendo que este vai aumentando com a correção monetária
b- SAC – Sistema de Amortização Constante
As primeiras prestações abatem diretamente o saldo devedor e as últimas prestações abatem os juros. Isso faz com que o saldo devedor não fique inchado com os juros. As prestações são mais altas no inicio e diminuem com o tempo.
c- SACRE – Sistema de amortização Crescente
Inicia com prestações altas para amortizar boa parte do saldo devedor, conseqüentemente os juros não incidem sobre ele.
Com relação aos sistemas de amortização, a Tabela Price provoca também o surgimento do saldo residual ao término do contrato. Este sistema é amplamente utilizado por todas as instituições financeiras no Brasil.
O Sistema Francês – Tabela Price tem sido condenado com assiduidade em todos os Tribunais de Justiça do país. São raros os juizes de direito que em seus despachos não reconhecem as penalizações provocadas pelo sistema Price nos contratos de financiamento mutuário da casa própria.
A formula de Tabela Price demonstra matematicamente a capitalização de juros na sua composição. Com exemplo citamos que esta afirmativa é amplamente defendida pelo desembargador do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, Adão Sérgio do Nascimento Cassino e pelo eminente professor José Jorge Meschiatti Nogueira, autor do livro “Tabela Price” que demonstra de forma muito competente como os Bancos capitalizam juros e também como coibir abusos sob a luz do direito. A propósito referindo-nos ainda sobre o professor José Jorge, as suas doutrinas têm sido amplamente citadas e aceitas nas condenações judiciais impostas aos bancos.
O Supremo Tribunal Federal se pronunciou através da Súmula 121: “É vedada a capitalização de juros ainda que expressamente conveniada”.
Decisão de repúdio ao anatocismo : ou juros composto ou capitalização de juros : No Egrégio Supremo Tribunal Federal vigora o último entendimento: – A lei de usura proíbe a capitalização de juros: e, com o principio de “Jus Cogins” não pode ser derrocado pela vontade das partes. A determinação legal é de ordem pública: e permitir cláusula contratual do anatocismo seria negar aquele caráter ao preceito.
Exemplo prático:
Pedimos atente-se para o quadro abaixo, em que esta sendo considerado um financiamento de R$ 1.000,00, sobre juros de 3% ao mês de forma composta. Note-se que não há pagamentos mensais, apenas ao final:
Capital Juros
R$ 1.000,00.......................R$ 30,00
R$ 1.030,00.......................R$ 30,90
R$ 1.069,90.......................R$ 31,83
R$ 1.101,73.......................R$ 33.52
R$ 1.134,78
Comparações:
Não é totalmente vantajoso nem o sistema SAC e nem o SACRE, vide informações abaixo:
Em sentença prolatada pelo Juiz Federal – Flávio Antonio da Cruz da Vara Federal Especializada no Sistema Financeiro da Habitação, sediada em Curitiba – PR, a autoridade afirma :
“...fica também registrado que o chamado sistema SAC - Sistema de Amortização crescente não corresponde realmente a uma serie de juros simples, ao contrato do que comumente alguns advogam... ...atente-se que resta também uma diferença em relação ao chamado SAC – Sistema de Amortização Constante, dado que os juros iniciais do SAC são idênticos ao da Tabela Price, o que não ocorre se for utiliza o método ponderado de Gauss”.
“O SACRE é exatamente igual ao SAC e deriva dele. Seus cálculos com apuração de prestações uniformes anuais é resultante da primeira parcela do SAC, apurada a cada 12 meses. É mais uma invenção da dissimulação de juros compostos do Sistema Financeiro Brasileiro e os mesmos preceitos de prova do SAC se aplicam a SACRE, basta testá-las”. (afirmativa do professor José Jorge Meschiatti Nogueira)
Tanto o Sistema SAC e o SACRE se fundamentam em juro composto
SAC: Sistema de Amortização Constante
Obs.: O sistema,a SAC é praticado pela Caixa e por outros agentes financeiros
PRICE: Sistema de amortização Constante
Obs.: O sistema PRICE pe praticado por outros agentes financeiros.
Amucamp – Associação dos Mutuários e Consumidores de Campinas e Região
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